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楼市管控新政频出 去库存风向变了吗?

中国经济网北京3月30日讯  随着“沪九条”打响头炮,3月25日短短一天内,上海、武汉、南京、深圳4地相继出台严格的楼市调控政策,对当地楼市实行紧缩政策,意在降温消火。据中国经济网记者了解,有业内人士将这些政策视为“风向大变”的标志,称政府的态度已由原先的“鼓励买房”转变为“限制买房”。然而,事实真的如此吗?

就一向需求旺盛的部分一、二线城市而言,中央此前的判断是“没有去库存压力”,因此对于市场并未给予过多干涉,而在深圳等地房价猛涨、抢购成潮、场外配资炒房等现象出现之后,此番新政代表了官方态度的转变——从“放任”到管控。

而从全国房地产市场来看,可以肯定,绝大多数城市“去库存”压力仍旧严峻,中央多次强调的楼市“去库存”大风向没有发生变化。只能说,在应对变化万千的房地产市场上,政府调控的方式更加针对城市具体情况,响应了“因城施策”的要求。

限购重点在遏制投资炒房 一线城市楼市将降温

从目前上海、武汉、南京、深圳出台的楼市新政来看,其调控的主要目的在于遏制过热的“投资炒房”,对于刚性需求的影响相对较小。

上海规定,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成;对于首套的认定采用“只认房不认贷”方式,即只要有一套住房,无论贷款是否结清,再次购买都算二套;此外,非上海市户口需缴纳个税或社保年限由两年提高到五年。

在上海发布“史上最严”限购政策后,深圳连夜出台了房地产调控政策,将二套房首付由三成提高到四成;非深圳户口购房,社保缴满年限由1年提高到3年。

武汉则是将公积金贷款政策收紧,规定职工家庭购买首套申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额;还贷能力系数由45%回调到35%,个人贷款系数下调0.2-0.5。

根据江苏省紧急出台的管控政策,南京将严格落实“差别化个人住房信贷政策”,严审购房人首付款比例和资金来源。

值得一提的是,在楼市过热城市“首付贷”刚出现不久,深圳、上海、江苏等地就明令叫停,监管层面的这一行为,更加确定了此轮楼市管控的目的在于遏制局部过热的投资、炒房现象。

部分城市出台大力度刺激政策 父母子女可互用公积金贷款

上海、深圳等地的管控政策关注度显然盖过了其他地区的楼市新政。本月初,在“去库存”的压力之下,沈阳曾出台“零首付”购房的政策,但随即被连夜叫停。28日,该地重新出台房产新政,共22条,对贷款及补贴等事项做出重大调整。

根据沈阳市《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,公积金最高贷款额度整体提高了10万元,并允许使用公积金贷款同时购买两套房,少有的是,沈阳甚至规定父母子女可互用公积金贷款。此外,该《意见》还给出了契税率超1%的部分进行补贴、购买改善性住房可享补贴等多项补贴政策。

中国经济网记者调查发现,近日,江西抚顺市也给出了去库存新政,提出自3月17日起,该市居民在市中心城区购买普通商品住房,首套房给予每平米200元补贴,二套房给予每平米100元补贴。

月初,济南、成都等地也加大了政策刺激力度,在公积金贷款额度、房地产交易契税等环节作出调整。

即便是作为一线城市的广州,也在本月15日实施契税新政,对个人购买家庭唯一住房,90平米及以下,减按1%税率征收契税;90平米以上减按1.5%。

从全局来看,目前全国的楼市呈现出“一些地方在严管、一些地方强刺激”的分化格局,严管的集中在绝大部分一线城市及小部分二线城市,而需要刺激的则是绝大多数的二三四线城市。各地政策的千差万别,正是在去库存命题下“因城施策”的结果。

3月沪深楼市库存消化“神速” 新政后急剧“刹车”

实际上,上海、深圳、南京等地新政的效果可谓“立竿见影”。

中国经济网记者根据中指院公开数据计算,自2月29日至3月27日期间,上海市房地产库存量由949万平方米骤减至817.2万平方米,消化库存13.9%;深圳房地产库存量由398.5万平方米骤减至359.4万平方米,消化库存9.0%,短短不到一个月时间,两地房地产库存量大幅度减少。

而据网易房产的统计数据显示,在新政发布的首个周末,上海房地产成交量大幅下滑,周末一手房成交量较周五下滑近半。深圳的成交数据同样显示出新趋势,首个周末两日成交套数还不及周五当天。

然而,管控也导致了新的问题产生,市场出现了新的担忧,在一线城市政策收紧的情况下,投资、炒房资金可能向周边城市转移,从而将当地房价“炒高”。新华社文章指出,沪深新政后的瘦哥周末,在毗邻上海的昆山,万科推出的500套房源被抢一空,购房客7成来自上海;临近深圳的松湖碧桂园开盘当日即去化8成,揽金25亿元。文章称,要警惕“虚火”向二线城市传导。

楼市分化格局将迎新变化 “因城施策”才能排除风险

此番极具针对性的管控措施,除了防止楼市畸形发展导致崩盘风险外,还有一个十分重要的目的即是为避免一线城市的“虚火”烧至二线城市,引发大规模“高烧”。

一旦二线城市的房价被一线城市拉高,在本来需求不振的区域将会出现“高价”与“高库存”并重的情况,资金与优势资源依然流向一线城市及其他热点地区,区域发展失衡的问题将会加剧。这一系列的连锁反应是监管层最不愿意看到的情况。

可以预见,未来全国楼市分化的格局将会继续,但也会有新的变化出现:一线城市及热点二线城市在新政下震荡企稳,周边城市迎来“被炒”风险,大部分二三四线城市仍存去库存压力。

综合来看,在目前全国房地产市场发展的现状下,没有哪一种政策能够适应所有市场,而局部地区的调控措施更无法代表全局性的大势。而在将来,如何应对楼市新的变化、挑战,因城施策制定出更加有效的政策措施,成为了考验执政者的一大课题。

本文来源:中国经济网
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