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戴德梁行:2016第二季度大连房地产市场回顾展望

2016-07-18 13:21:56 来源: 网易房产(大连)
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写字楼迎集中供应租金受压、体验式业态引领商业、改善型需求拉升住宅量价——2016年第二季度大连房地产市场回顾与展望

· 大量供应风雨欲来,市场租金受压下调;

  · 体验式业态集中开业,满足市民多样化消费体验;

  · 改善型产品需求释放,主城区住宅量价同比上涨。

大连,2016年7月18日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今天发布了2016年第二季度大连房地产市场情况。

 写字楼市场:大量供应风雨欲来,市场租金受压下调

本季度大连甲级写字楼市场无新物业交付,全市甲级写字楼存量维持在69万平方米。当季录得净吸纳量为5,927平方米,环比上涨57%,使得核心商务区整体空置率较上季度微降0.86个百分点至18.52%。全市甲级写字楼平均有效租金环比下降2%,至每月每平方米111.6元。

从区域来看,人民路因物业设施陈旧,撤离企业较多,今年已连续两季度净吸纳为负值,租金呈下降趋势,但空置率仍维持在较低水平,为9.81%。目前拥有最多甲级写字楼存量的星海湾,租赁表现相对活跃,本季度净吸纳量6,042平方米,同时租金环比微涨4.8%至每月每平方米120.08元,与东港区域租金水平持平。受裕景中心即将入市压力,青泥洼桥区域租金环比下滑6.07%,至每月每平方米124.92元。

本季度金融业依旧是租赁搬迁活动的主力行业,但受该行业调整影响,需求相比去年表现相对平淡。互联网和专业服务行业成为市场需求潜力,二者占据了本季市场租赁份额的32%。尤其互联网行业选址范围大且议价能力强,导致整体市场租金走低。相比去年,写字楼租赁市场整体交易放缓,空置率升高。

2016年下半年大连甲级写字楼市场迎来集中供应期,包括位于青泥洼桥的裕景中心、人民路的新星国际中心及东港的民生国际中心等项目将会入市,预计新增供应达20万平方米,全市甲级写字楼市场将进一步面临压力,空置率大幅增加,同时市场租金承受更大的下调压力。受写字楼租赁市场不利局势预期之影响,2016年上半年大连甲级写字楼投资市场交投淡静,但那些位置优越和设施精良的优质写字楼项目仍倍受投资者关注。

商业市场:体验式业态集中开业,满足市民多样化消费体验

2016年第二季度,位于奥林匹克商圈的恒隆广场低调正式开业,为大连零售物业市场带来了22.19万平方米的新供应,至此,全市优质商业市场总存量升至约244万平方米。恒隆广场是奥林匹克商圈首个大型购物中心,Ole’精品超市,百丽宫影院、轻奢COACH品牌、玩具反斗城等主力店也陆续于本季度开业,满足了大连市民更多元化的购物需求。

全市优质购物中心空置率进一步提升至15.09%。相比上季度有较多的体验式业态开业,如影院、健身、书店、儿童娱乐、美容美甲等开业面积达到15,000平方米,而大连本地精品百货麦凯乐也表现出众,化妆品MAC和Whoo,金至尊珠宝高端品牌进驻,为消费者提供着国际化服务体验。

自万达院线并购大连奥纳后,经过两个月的升级改造,万达影院和平店于本季度开业,不仅成为万达影院的科技体验旗舰店,还成为万达院线在东北地区首批互动体验式旗舰影城。

全球最大的服装零售商INDITEX旗下的ZARA、Pull & Bear、Massimo Dutti、Bershka、Oysho、Zara Home六家品牌集合店于凯丹广场开业,营业面积达5,000平方米,也是大连首个大规模的快时尚品牌集合店。同时,凯丹广场注重新兴业态的引入,拓展了购物中心与世界领先体育用品零售商迪卡侬的合作模式,也引入了莫莉幻想、宝力豪健身等各业态品牌,为消费者营造舒适体验的购物中心环境。

中央大道购物中心将于下半年开业,全市优质商业规模也随之加大,届时西安路商圈将进一步升级。随着近几年城市的不断发展,人口聚集的甘北区域和高新园区分别形成了以华南和高新商圈为核心,全新的购物环境以及体验型业态的进驻使得区域级商业效应不断升级,随着城市布局分散的未来购物中心项目的入市,将会推动更多的新兴商圈加速形成,预期在不远的将来会逐步改变大连城市商业格局。

住宅市场:改善型需求释放,主城区商品住宅量价同比上涨

上半年,伴随着公积金的个贷、存款利率、缴存比例等调整政策密集落地、营改增全面推开,大连还出台了房地产去库存新政,这一系列的利好政策刺激了大连房地产市场购房需求的释放。

戴德梁行最新数据显示,2016年前6月,大连主城区商品住宅新供应量101万平方米,推盘量同比上涨37.6%,销售面积为129万平方米,同比上涨22.3%,上半年供销量均高于去年同期,累计供销比为0.78,市场表现依然去库存,但值得注意的是,上半年商品住宅均价为11,777元/平方米,同比上涨4.3%,环比下降1.5%,房价趋于平缓。其中今年3月份主城区商品住宅成交量达到32万平方米,仅低于去年的8月,可见从一季度起大连商品住宅市场已开始显现回暖迹象。

伴随今年2月份降低首付比例,减调契税、营业税等优惠政策实施,促使大连主城区改善型需求释放,成交大幅度上升。其中前6月100-120平方米面积段新供应为28万平方米,仅比60-90平方米刚需产品少,且产品成交1,802套,同比上涨46%,为40平方米以上住宅产品中涨幅之最,可见大连改善型需求比例进一步加大。

分区域来看,前6月甘井子区新供应量保持最高,为73万平方米,占主城区商品住宅新供应的72%,占比却同比下降了12个百分点。与之相反的是,沙河口区新供应占比同比上涨了9.8个百分点。上半年甘井子区成交量占到主城区74%,依然为成交主力区域,但同期中山区销售面积达到18万平主米,是主城区中同比涨幅最大的,为68%,预计中山区下半年开发商推盘节奏可能加快。

土地市场方面,2016年上半年,大连市内七区非工业用地土地成交面积为45万平方米,与去年同期相同,但市内七区非工业用地楼面价同比上涨37%,至3,562元/平方米,创历史新高。主要受上半年老础明地块和旅顺北路两处地块影响,分别由华润和万科摘得,溢价率均达到上限49%。大连主城区土地供应稀缺,优质地块受品牌房企扎堆争抢,推高地价,随着行业成本的提升,必然影响主城区商品住宅价格的坚挺。

2011年至今年上半年,大连主城区商品住宅成交均价为11,584元/平方米左右,月均销售量在20.7万平方米,与今年上半年价格及月均销售量水平持平,结合市场规律来看,大连商品住宅市场表现温和,近两年市场表现去库存,改善需求信号释放明显。

刘璐 本文来源:网易房产 责任编辑:刘璐
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