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因房屋质量问题不收房 责任如何认定?

2017-08-11 08:55:59 来源: 新商报
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若拟交付商品房存在严重质量问题,从而导致逾期交房的,其违约责任应如何认定呢?

有这样一个案例:2013年5月25日,于先生与开发商签订了《商品房买卖合同》,向开发商购买一套**修房屋。但于先生办理房屋交付手续时,却发现该房屋存在质量问题,严重影响居住使用,故未接收该房屋。经开发商维修后,双方于2013年12月31日办理房屋交接手续,至今于先生未取得所有权证。随后,于先生将开发商诉至法院,要求其支付逾期交房、逾期办理房屋所有权证的违约金。

本案争议焦点在于:因房屋质量问题导致迟延交房的,开发商是否应承担延迟交房的违约责任。审理查明:经司法鉴定机构鉴定,证实该房屋存在严重影响居住使用的质量问题。法院认为,本案中,尽管开发商提出房屋竣工后已验收合格,但经司法鉴定机构鉴定,证实该房屋存严重质量问题。由于涉诉房屋存在质量问题,应赋予购房人拒绝接收的权利。开发商因房屋质量问题产生后续的维修行为,进而造成房屋延迟交付,应由开发商承担延迟交付房屋的责任。最终,法院判决:开发商向于先生支付逾期交房、逾期办理房屋所有权证的违约金共8.5万元。

在司法实务中,对类似案件存在不同观点,对于因房屋存在严重质量问题而延迟交房的开发商而言,有观点认为其仅承担房屋维修责任;另有观点则认为,开发商应承担房屋维修责任和延迟交付违约责任。我个人认为,本案的判决结果与观点更有说服力。

在房屋买卖中,双方有关房屋拟制交付方式仅适用于风险负担的分配、转移及物业管理等费用的承担等相关问题,具有明确的指向性、适用性。不能作不利于购房者的任意、扩大解释,不能在涉及房屋质量争议的案件中,以此作为认定房屋交付时间的依据。若据此约定将限制购房者拒绝接收存在严重质量问题的房屋之权利,将使购房者和开发商之间的权利义务严重失衡和不对等,严重损害购房者的合法权益。

为此,我建议,购房者在收房前,若发现房屋存在一般质量瑕疵的,从维护利益最大化角度出发,可先行收房,但同时应要求开发商或开发商指定的物业公司尽快予以维修,以防止过了保修期的不利情形;若购房者认为存在严重质量问题的,则应要求开发商先行予以维修后再交房,或诉至法院,并请鉴定机构锁定房屋质量瑕疵的程度,以更好维护购房者的合法权益。

裴悦君 本文来源:新商报 责任编辑:裴悦君
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