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2019全国楼市追踪 大连商品住宅供应环比超500%

2019-05-28 09:28:39 来源: 同策地产智库 举报
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楼市头条

关注全国最热楼市信息

中央再提“房住不炒”

4月17日,自然资源部要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作,结合本地土地市场实际,切实优化住宅用地供应,实施差别化调控政策。

2019全国楼市追踪 大连商品住宅供应环比超500%

同日,2019年一季度国民经济运行情况发布会举办,从房地产市场情况看,市场预期稳定,“房住不炒”的市场定位已经比较清晰,要控制投机性、投资性购房需求。

4月19日,中共中央政治局会议举办,要求要坚持“房住不炒”定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

总体来说,房地产政策总方针不变,一城一策机制已延伸至土地供应端口。

丹东发布“三限”政策

丹东4月28日发布“三限”政策,非丹东户籍人员在市区范围内允许购买1套新建商品住房,在售商品住房的销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。加上2018年施行的限贷政策,丹东正式进入“四限”时代。

安徽合肥上海地方政府通过各渠道表态,将坚持房地产市场调控政策,保持房地产市场平稳发展。

地方加大市场监管力度

湖南上线商品房销售许可信息查询系统,杭州进一步加强对房地产中介行业的监管力度。

合肥针对近期楼盘涉嫌炒作房价的行为,对商品房销售做出了进一步规范。

深圳哈尔滨启动对房地产市场的专项整治。

户籍制度改革加速

4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出城区常住人口100-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;常住人口300-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模。

广州任丘杭州出台各类人才落户利好政策,宁波保定对引进人才提供购房补助。

土地市场

追踪市场源头动向
供求两端持续回暖,长三角土拍市场表现火热

2019全国楼市追踪 大连商品住宅供应环比超500%

长三角片区重点观察:

土地供应:4月份长三角土地市场供应持续回暖,常州无锡盐城嘉兴4城土地供应环比增幅超100%;从绝对量上来看,常州盐城杭州嘉兴5城土地供应量超100万方。

土地成交:4月份成交延续了3月的火热,监测城市中8成以上土地市场成交量上涨,其中淮安无锡绍兴嘉兴宁波温州6城成交量较3月增长量超过一倍;从绝对量来看,杭州温州合肥嘉兴4城成交量超100万方。

全国其他城市观察(除长三角区域外):

土地供应:4月全国其他重点城市土地供应表现两极分化,厦门南宁供应量涨幅超100%,从绝对量来看,青岛大连武汉重庆5城供应量超100万方。

土地成交:4月全国其他城市土地成交热度整体不及长三角,但厦门烟台武汉3城成交环比涨幅超100%,尤其是武汉环比涨幅963%,土地成交量达到664万方。

新房市场

直击楼市数据反馈

4月楼市“小阳春”延续,供求两端持续回暖

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新房供应:4月份长三角多数城市新房市场供应持续放量,其中南京无锡3城涨幅超过100%;绍兴市场供应量跌幅最大,达到74%。全国其他城市中,新房市场供应量上涨明显,福州大连2城涨幅超100%,青岛武汉西安成都重庆5城市场供应量超100万方。

新房成交:4月份长三角新房市场成交较上月有所降温,二三线城市表现分化,二线城市成交放量明显,其中南京常州苏州杭州宁波温州6城成交量超70万方,三线城市成交量有所下滑,其中盐城泰州绍兴金华嘉兴5城成交量低于30万方。全国其他城市新房成交量保持小幅上涨,青岛济南武汉西安成都重庆6城市场成交量超100万方。

4月份全国楼市供求双端放量明显,市场供应持续上涨,除部分长三角地区三线城市外,全国市场新房成交量均保持上涨。青岛武汉西安成都重庆5城市供应与成交量均超过100万方,重庆新房市场表现仍然亮眼,供应与成交量超200万方。

价格上涨趋势延续,回暖迹象明显

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监测的长三角城市中,4月均价上涨城市增加至13城,相比3月的7城有明显增加,其中南京常州苏州3城涨幅超10%。

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全国其他重点城市中,7成以上城市新房市场成交均价有所上涨,其中济南均价涨幅超过10%。

房企融资

观察楼市主体运营状态
房企融资降速

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根据同策研究院监测的数据显示,4月40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元,环比3月的1024.2亿元下跌26.42%,同比下跌2%。2019年1-4月房企融资规模波动较大,但同比2018年1-4月2666.08亿元的融资总额上涨20.46%,仍有大飞跃。

房企拿地热又上演,2019年1-4月,累计超过28家企业拿地过百亿,同比2018年24家,2017年只有18家。从绝对值来看,今年比2018年整体的融资环境已经回暖很多,房企资金面缓解从而拿地不再谨慎。

境外融资成主要融资渠道

4月全国40家房企融资币种结构

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外币融资总额524.91亿元,环比大幅上涨92.62%,占融资总额比重69.65%,环比上涨43.04个百分点。港元融资总额大幅上涨达65.69亿元。4月房企融资以美元为主,人民币次之,港元第三。其中美元融资总额459.23亿元人民币,环比增长69.02%。

3月全国40家房企融资结构

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在融资结构方面,上市房企主要以债权融资为主,债权融资总额达688.09亿元(占融资总额91.30%),环比下跌30.15%;股权融资金额65.54亿元(占融资总额8.70%),环比上涨67.97%,境内再融资金额为9.29亿元,占融资金额的1.23%,为泰禾集团旗下子公司股份转让。此外,港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为56.25亿元,占比7.46%,除越秀地产58.86亿元的股票增发,其余皆为部分房企的股票期权计划。

房企融资成本总体较高

本月房企融资成本较高,多在7%以上,其中越秀地产以利率为1.875%的11亿港元有担保可换股债权,占据4月融资成本最低榜单首位,当代置业发行3亿美元的优先票据,利率高达12.85%,排名末尾。

本月473.13亿元公司债中,有459.23亿元来自于境外融资,因此整体融资成本较高。当下国内房企境内融资形势依旧不够明朗,传统方式融资困难,各大房企正力求融资方式的多元化与创新型。

楼市预判

把握未来市场风向标

市场预判

一二线城市住宅成交量预判

以2013-2017年年均成交量为参照标准,2018年成交量与之相比下调幅度越大,则未来政策放松后,市场反弹的可能性和幅度或将越大。

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一线城市预判:

北京2018年商品住宅成交面积调整幅度最大,上海调整规模最多,一线城市需求被压抑量大,但由于供应量有限,导致未来成交反弹的空间有限。

二线城市预判:

海口厦门南京成都苏州济南调整幅度均在20%以上,武汉苏州的调整规模均超过100万方,未来二线城市楼市回暖时期的成交反弹空间较大。

一二线城市住宅均价预判

从经济、人口、收入水平、金融市场发达程度等不同维度,通过主成分分析法计算出的城市综合价值得分。

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从分析结果来看,北京上海深圳三个一线城市的城市价值综合得分远高于其他城市,而重庆广州等城市价值综合得分也处于较高水平。

2019全国楼市追踪 大连商品住宅供应环比超500%

通过对城市价值与价格的对比,可以判断出在价值/价格均衡线以上的22个城市,城市价值小于价格,房价已被透支;而城市价值大于价格的14个一二线城市中,重庆升值潜力最大,成都次之。

卞莞欣 本文来源:同策地产智库 责任编辑:卞莞欣_dl003
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