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疫情后 楼市将出现的8个大概率事件!

2020-02-12 19:03:23 来源: 网易房产大连 举报
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国难当头,各行各业受损严重,中国发展的走向突然拐了弯,其影响显然是巨大的,超过了03年的非典,超过了08年的汶川地震,甚至于可能超过中美之间的那点事。除了最严重的餐饮、零售、旅游、电影,房地产也在这次大潮中面临“休克”的境地。房地产行业是一个需要高效运转现金流的行业,一旦现金流断裂,倒闭的企业将比比皆是。那么面对突然的黑天鹅事件,购房者自然希望开发商能“降价倾销,捡个便宜”,房地产行业也确实受到了剥夺,但未来的走势真的会符合购房者们的预期吗?结合过往经验,我们不妨大胆的预测:疫情带给中国房地产行业的大概率事件。

疫情后 楼市将出现的8个大概率事件!

一、部分房企因资金链破产

新型冠状病毒的黑天鹅事件,给房地产行业再次敲响了警钟:高负债高杠杆真的很危险!

工地被迫停工,何时开工未知!

售楼处被迫关注,销售及回款基本为0!

员工被迫放假,即使重新上班很多工作也没法开展!

金融机构被迫暂缓,何时融资放开依然未知!

显而易见,房企的绝大多数收入来源都被疫情砍断了!

与此同时,员工工资要支出、贷款利息要归还,尤其是还有高额的债务到期。

数据显示,2020年房企的还债规模将超过6000亿元。

如今,房企停摆1个月,而后续市场恢复则需要更长的时间,对现金流控制不到位的房企来说就是命悬生死一线。

我们不难猜测,即便是后续会有政府的救助,也将会有一批中小房企因此而宣告破产。

二、收并购掀起新高潮

请记住,房地产行业的竞争法则:大鱼吃小鱼,大鱼被更大的鱼吃掉。

中小房企遭遇“饥饿游戏”的时候,对于那些资金实力雄厚,或拥有稳健现金流的房企而言,则迎来一场围猎游戏。

尽管疫情也给这类房企的当前造成了极大困难,但于他们而言:危机过后是更大的机遇。

疫情结束后,那些手握重金的房企将通过收并购获得大量优质的项目和价格便宜的土地,从而成为留在牌桌上的胜者。

届时,大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼的收并购交易将频频上演,行业将加快步入寡头时代。

三、迎来货币放水、政策刺激

大灾大难,大水漫灌。

几乎每次危机过后,都会迎来强有力的刺激政策。

我们可以参照的就是2003年的非典,当时为了刺激经济回暖,央行货币大放水,房地产行业因此迎来一波红利。

2008年也是如此,货币放水后,央行投放的大量资金沉淀在房地产的开发、交易和流通环节,带动了房企和居民杠杆率的快速上升。

尽管当下,政府货币投放之前总会建起防洪坝,防范资金过快过量的流入房地产,但不可否认的是,提振房地产是拉动GDP最简单有效的手段。

除了简单高效的货币放水,降准降息、减税降费等政策组合权也大概率的会出现,而政策性补贴、延期付款等政策已经出台。

就在2月3日,央行开展了1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,相较于去年同期多向市场投放了9000亿元,而这也被认为就是个开端。

我们期望这一次,切莫用力过猛,然后再猛踩刹车。

四、地方政策大面积松绑

对于房地产行业而言,当前的调控主思路是建立和完善长效机制,要稳地价、稳房价、稳预期,从而防范和化解房地产市场风险。

具体而言就是因城施策、分类指导,将调控的主导权交给了地方政府。

那么,当前房地产市场的主要风险是什么?

不是房价过快上涨,而是疫情叠加下的市场过快下行。

在疫情爆发前,各地其实已经在密集的出台各种楼市松绑政策。市场预期在2020年各地楼市限制政策大概率会松绑或取消。

如今,在疫情的封锁下,各地楼市都已经陷入冰冻期,几乎是无任何的成交。可以预见的是疫情不结束,楼市就不会解封。

在疫情的叠加下,地方政府取消当地楼市限制政策的意愿会更加的强烈。

五、土地市场迎来机会

抗疫是场突如其来的战役,而维护当地经济的平稳发展则是地方政府自始至终的持久战。

当下,绝大多数的土地出让计划都被疫情打断了,土地市场被疫情按下了“暂停键”。

据统计,上海、杭州、重庆、天津、惠州等多个城市都将计划好的土地出让日期进行了延期。

还有一个值得注意的消息是,自去年下半年来,土地市场就已经遇冷,底价成交,流拍屡见不鲜。

预计待疫情结束后,各地会重新评估土地市场,届时各地都会出现土地集中出让的情况,余粮充足的房企将等来一场渴求已久的土地盛宴。

六、房企迎来融资高潮

想必在这个时候,有余粮的房企并不多。

2019年,大概是房企近十年来融资环境最差的一年,除了有限的几个窗口期,基本上都处于收紧状态,各家房企都靠着销售回款来逐步的扩大规模。

细心观察,2020年初曾有个短暂的发债窗口期,时间也就2个星期左右,行动迅速的房企抓住这个短暂的窗口期融了一部分钱。

随着春节的到来以及疫情的爆发,这个窗口期就结束了。

那么,下一个机会窗口期什么时候到来呢?

很多人士的预测是疫情结束的第一时间内,融资窗口期就会打开,而且这一次的窗口期的时间和力度也可能是近几年空前的。

在炸天团看来,疫情结束后,最快重启的大概率也是房企融资。

七、年内会迎来购房高潮

土地市场启动,中央层面的降准降息以及放水,地方层面的放松或取消楼市限制,那么终究会迎来一场楼市的复苏。

很多专家之前已经预测过,楼市大概率会在2020年的3月~5月启动新一轮的上涨行情。

而因为疫情的爆发,最终产生的结果只能是推迟上涨的时间点,却很难阻止楼市的复苏行情。

很多人会疑问因为疫情导致了中国经济眼下的困难,恐怕复苏没那么容易。

但我们借鉴2003年非典,就会发现,当年在疫情结束后,国家大量基建投入用以刺激经济,加大在医疗、交运、教育、城市公共服务设施上的投入,最终带领中国经济走向正轨,而房地产行业是最早复苏的行业之一。

八、行业孕育出新机会

2003年非典疫情爆发,催生了中国电商经济,从此网络购物改变了中国人的购物生态。

而这一次的疫情爆发,极有可能会改变我们传统的办公生态,越来越多的人适应线上办公。

那么,受此影响最为严重的必然就是商业地产。无论是购物中心还是写字楼,抑或是共享办公、长租公寓都受到了很大程度的影响。

与此同时,严重的疫情下让我们看到了物业管理的价值,重新认知了物业管理下的生活场景。

自2018年下半年以来,物业分拆上市渐成气候,我们预计疫情结束后物业分拆独立上市潮将爆发,有望成为全行业的最大亮点。

综合整理自:地产大爆炸

房地产行业牵动国家经济的方方面面,及时有效的国家调控有较大概率救行业于水火,经过多年努力,“稳房价”才稍有起色,凭借“住房不炒”、“因城施策”、“分类调控”这几把宝剑,我国的房地产市场的恢复速度可能要快于其他行业,并且开发商的高昂开发成本已很透明,即使最低限度不考虑利润空间,也不足以满足购房者的“大促”预期,况且地方政府及房企也会考虑市场因素是否允许。

卞莞欣 本文来源:网易房产大连 责任编辑:卞莞欣_dl003
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