日前，知名经济学家、北京大学经济学院院长刘伟教授来到杭州，出席金基置业“金基会”成立仪式，并做了一场“思想的盛宴——中国经济与房地产业”主题讲座。本期高端访问约请刘伟教授从中国目前的宏观经济形势入手，对房地产的发展状况进行了点评。刘伟表示，中国目前城市房地产价格上升速度已居世界首位，这样的上升速度肯定存在着炒作、泡沫。但有市场就有炒作，有投资就有投机。在看待房价上升时，必须看到城市房价上涨有着客观的原因。
中国经济还能保持高速增长
高端访问：目前房地产绝对是一个新型主导产业群落当中的一个重要支撑，它所依托的宏观经济前景将如何发展？
刘伟：从GDP来看，我们国家现在经济发展到了一个什么状况呢？到去年年底，我们完成的GDP的总量已突破21万亿元人民币，按照汇率法折算成美元，就是按照最近几年的官方的平均汇率，大体是1∶7.7，这是最近几年的官方汇率平均值。平均化以后按照这个比率折算成人民币，我们现在GDP的总量大体是26400多亿美元，这在世界上的排位是第四位。
世界银行去年对人民币的购买力做了一个评价，就是测算的结果，1美金相当于1.9元的人民币，按这样的购买力折算的话就麻烦了，通常是按照1∶7.7计算，那么现在是1∶1.9计，这样我们的GDP就是接近美国，在总量上相当于日本的一倍多了。
中国现在是保持了29年的高速增长，这个问题是一个坏问题，但是背后又有一个好问题，那么一个坏问题，就是日本、韩国、新加坡、中国台湾和香港地区都有20多年的高速增长。20年高速增长之后，它们都完成了工业化、城市化，然后进入后工业化时代，中国现在同样是20多年的高速增长，而且现在是追平了高速增长的纪录，就是日本保持的29年，但是回过头看，似乎我们并没有完成工业化和城市化，那么，人们在此作为一个坏问题，是不是中国这二十几年的高速增长的质量有问题，因为现在你离工业化和城市化的完成还很远，这是不是意味着我们这二十几年的发展带来的质量和效果比较差？
但是这可以给一个肯定性的明确的回答，就是我们是一个大国，城乡的差距比较大，落后的人口，一个大国实现工业化和城市化，所要解决的问题，所遇到的困难，是一个小国和一个地区远远不能比的，因此我们所需要的时间也是更长的。如果我们作出这样的回答之后，现在中国经过二十几年的增长，随着每年完成，但是中国还能保持这样的高速增长。所以这也等于是一个好问题，就是中国还有继续持续高速增长的时间和空间。
开发商从来不会根据成本定价
高端访问：今年以来这一轮的物价上涨，对房地产行业产生了哪些影响？
刘伟：现在我们国家面临着巨大的通货膨胀的压力，老百姓感受到的首先一个就是吃，其次就是住。这和我们房地产的关系更大了。中国城市居民的住房的价格，这几年上升速度之快，在世界上是一道风景线。我原来说中国现在中心城市的价格上升速度在世界上是领先的，但是这个只是我的一个感觉，昨天我看报纸，不是这个感觉了，是有统计和研究的，就是中国现在城市房地产价格上升速度居世界首位。这样的上升速度，有没有炒作、泡沫？有的，肯定有的，有市场就有炒作，有投资就有投机。但是炒作的基本原则是什么？为什么炒作？是为了挣钱，只要是为了挣钱，就说明是理性，就是追求个人利益的，就是客观上有上升的趋势，才来炒作这个东西。如果客观上就是一个逆势而动，无论怎么炒，也是很难炒起来的。城市的房价上涨有着客观的原因。
但是这里有一个基础，就是中国城市的房价有一个上涨的趋势，如果没有这个趋势，炒是炒不起来的。怎么有这个趋势？我们来看看需求和供给，按照经济规律来看，一个地方的GDP超过3000美元，对于住房的需求开始活跃。中国现在全国的GDP是2010美元，包含农民的，如果只是算城市，可以说人均GDP都超过了3000美元，也就是说，中国中心城市从国民收入来看已经到了这个程度，开始考虑住房改善问题了，就是吃穿用解决了，下面系统地考虑住的问题了，这是一个发展阶段的问题。
从需求方面来看，中国现在的城市化在加快，就是原来不是城市的人口纳入城市的生活，那么就有对城市的需求，其中首先就有对于住房的需求。我们杭州周边乡下的一些企业等，他们发展了以后到杭州买一套，这是很正常的。城市化本身就是对城市住房的巨大的需求。中国现在就是在城市化，所以这些客观因素的问题，本身确实表明中国的城市住房的需求已经进入了一个迅速和日益活跃的时代。所以现在来看，中国城市房地产的价格决定，主要是需求定价，不是成本定价。现在的开发商，有几个是根据成本定的？我买地多少钱，建筑多少钱，然后加20%的利润率，有这样定价的吗？没有的。现在卖房的定价只要有人买我就涨，还有人买我再涨。这是市场的规律，中国现在城市住房的需求就是很大，现在就是需求定价。这样，需求在迅速地拉动房价。
那么再看看供给。供给现在对城市住房的定价的作用不是很大，但是中国的供给还是在涨。中国房地产业的成本现在是提高的，拿地的费用越来越贵，本来这些公共品、道路交通等应该是地方财政搞的，所以还是捆在项目里面搞或者再收钱。再有一个对房地产商金融信贷政策的调整等，这样房地产商的财务费用也是提高的。所以拿地的费用，基础设施投入的成本，以及它的财务的费用，这些都在提高，虽然这些提高和最后的房地产的价格定价关系不大，但是这些提高至少告诉你成本在上升，只有推进价格的可能，没有把成本往下降价的可能。所以中国的房地产现在就是这样的一个趋势。
只能控制房价的上升速度
高端访问：现在房产新政又开始不断出台，对于普通老百姓来说，什么时候才是买房的最好时机？
刘伟：如果你现在非要说房地产不存在涨价趋势，涨价的趋势现在是个别开发商投资炒作出来的，然后让老百姓充满了期待，等着政府治理好了以后再回落，回落以后再买。不是这样的，它不可能回落，你只能控制它的上升的速度，让它的速度和国民经济发展的速度相适应，相匹配，不要过快。要想它降回来，我觉得客观上不太可能。从最简单的供给分析来看，现在的问题已经政治化了。所以这些还是用行政的办法对待市场上的问题，最后所有降价的措施，都和它的初衷是相反的，几乎全是。你要认识到这个客观的趋势，不能简单地行政化，甚至政治化。现在弱势群体的住房问题的解决，不应该是市场，通过市场解决它是没有这个能力，对于房地产商来说，如果把房地产价格降到认识群体都能买得起，对于房地产来说，是灭顶之灾。这个弱势群体的住房要解决，要靠非市场的力量，要靠政府来解决的。世界各国成功的经验几乎全是这样的。
弱势群体政府来解决，短期不要想帮助弱势群体来买房，政府只要让他有房子住，住得有尊严有便利，而不是有房买，长期来看，政府有责任帮助弱势群体提高他的能力，提高买房能力，短期主要解决他的住的问题。现在我们讲经济适用房，现在拿到经济适用房的群体还是弱势群体吗？能够拿到这样紧俏的指标的人还是弱势的吗？既然是弱势群体，短期内政府应该解决有房住就是租房，而不是你买得起房，长期的应该解决买房的问题。所以大家应该分清社会功能和解决问题的方式，不能把问题情绪化，对解决问题毫无解决帮助的。所以我说市场干什么，政府干什么，政府怎么干，要有一个科学的安排。
所以我们说，住房这一块的价格上涨，我个人认为，城市住房的价格上涨，趋势是客观的，所以老百姓就担心，我们刚才讲到统计上是放到固定资产投资需求，没有放到消费需求。但是老百姓不管这个，只要这个东西在涨，他就担心他未来的消费支出要增大，所以就加剧对通货膨胀的预期。
高端访问：能不能从经济学的角度剖析一下，政府目前实行的房地产政策是不是行之有效的？
刘伟：现在有些人把矛头直指建设部，但是建设部说土地不归他管，货币不归他管，所以这些东西似乎和他没有关系。
所以现在看来，我觉得我们的政策现在有两个问题要检讨：首先，要确立正确的指导思想，实际上，几乎所有的工业化加速的时候，建设业和房地产业都成为发展当中一个重要的部分，怎么在中国就成为一个值得怀疑的部分？其次，就是一定要系统地综合协调，不要政出多门，互相掣肘，应该有系统性。