上海的商务格局正在发生变化。

策源机构报告显示，今年前11个月上海新增销售型办公物业109.39万平方米，同比下降32.53%。供应大幅下跌导致供求关系逆转，办公物业供不应求。戴德梁行称，浦西、浦东的甲级写字楼供应正在拉开距离，未来12个月预计有117万平方米甲级写字楼上市，其中浦西只有30多万平方米。

实际上，由于浦西传统CBD地区大多已无地可供，那些以往处于甲级办公楼市场边缘的地区也开始成为甲级办公楼的供应地。中原地产认为，随着城市化进程的推进，写字楼市场外围化趋势日趋明显，目前除内环以外区域的成交面积占到总量的62%，尤其是中环沿线区域，立体交通网络便捷、配套条件不断完善，成交增长迅速，占到总量的40%。　

中原地产办公楼部分析师张娟表示，“一些甲写字楼由于设备更新速度缓慢，办公品质急剧下降，已经不再被市场认可为甲级写字楼。新楼的出现，将直接抢走他们的租户。”这一现象已经在一些CBD区域出现苗头，个别甲级写字楼因为高品质新甲级写字楼的供应而不得不降低租价。

甲级写字楼供应区域外围化，将改变上海商务格局。《东方置业》了解发现，北区多个板块的写字楼市场正以前所未有的速度发展。从11月销售型写字楼供求状况来看，除浦东新区供应面积处于绝对优势之外，浦西写字楼供应面积主要集中在北区的杨浦、虹口和闸北。

据有关专家分析，随着上海的发展，未来3-8年内，中心商业区人口相当一部分将迁移至北部地区。中原研究咨询部经理马冀认为，内环的商办土地正处于梳理阶段，还没释放出来。因此，写字楼市场供应有外围化的趋势，但需要一定时间。

马冀分析，“知识杨浦”大学林立，以创智坊这一综合型的项目为辐射点，能够带动周边的甲级写字楼市场。目前板块内基本上还是以前期的乙级写字楼为主，随着现代高科技企业的入驻，西门子从浦东转到杨浦之后，肯定会带来一定的标杆性作用。而虹口、闸北处在环线附近，交通相对便捷，那里的准甲级写字楼更适合中小型企业。

杨浦·五角场

知识经济办公区崛起

杨浦作为上海的老工业区，留在人们记忆中是陈旧偏僻的印象。随着轨道交通M8号线的试运营，杨浦区到达市中心的时间迅速缩短，越来越多的目光汇聚杨浦。

统计数据显示，明年浦西办公楼供应量急剧萎缩，杨浦这块尚未被热炒的办公楼市场已成为各界关注的焦点。

随着世博会时代的到来，人们越来越关注生态办公、科学办公，杨浦区大量的绿地河流营造的优美生态环境，以复旦、同济、财大等知名高等学府为代表形成的大学城悠远的人文气息，为办公楼市场注入一股不同凡响的新动力，五角场板块、黄兴板块就是其中的典型代表。