当前的重点，应当主要依靠财政政策、土地政策，辅之以金融政策，才能产生预期的效果。

“住房信贷”成为2009年新年过后的最受行业关注的问题，而该问题可能决定了2009年中国房地产市场的走向。就此，观点地产网就“银行房贷7折利率”等相关问题对国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松教授进行了专访。

观点地产网：为何当前银行会在房贷7折利率的政策执行上态度变化不定，您认为目前该政策执行的主要顾虑在哪里？

巴曙松：商业银行是商业机构，需要为股东创造价值，还需要通过贷款的利率决定来覆盖资金成本、营销成本以及银行经营管理所要求的资本金的成本、可能的违约带来的损失等。或者说，商业银行的贷款定价，至少需要考虑如下几个方面的因素：

1、资金成本。

2、推销和维护贷款业务的运营成本、以及中后台业务部门分摊的成本。

3 、贷款所需要占用的资本金，不同的贷款有不同的风险权重，需要占用不同比例的银行资本金，而银行是有严格的资本充足要求的。

4、银行所有贷款组合中可能会出现不能归还的违约案例，这些可能的违约成本需要在贷款定价中体现，表现为准备金等。

5、商业银行出于市场竞争的需要所采取的灵活的竞争定价因素。

如果考虑上述几个方面的因素，可以看到，经过2008年5次降息后，现阶段5年期以上贷款年利率为5.94%，假如7折优惠后，利率为4.158%，与目前5年期存款利率3.6%相比，只有0.558个百分点的利差。如果扣除资本金成本、营销成本、准备金成本、日常经营成本等，银行在这样的业务方面可以说是倒挂的，这种倒挂的定价策略作为短期的市场策略可能在短期内可行，在长期内必然是难以持续的。

商业银行在这个问题上的犹豫，无非是考虑商业银行同业的竞争，以及外部的政策压力。考虑同业的竞争是因为如果有一定数量的银行都采取这个优惠措施，那么可能会出现优质客户转移到其他银行的状况，最终导致其他银行被动跟进；考虑外部政策压力的因素，是因为相关政策是为了维持房地产市场稳定的名义推出的，商业银行不愿意承担不支持房地产稳定的的批评。但是从长期来看，贷款的定价必须要遵循市场原则，不然是难以持续的，商业银行必然的选择，或者是选择少发放此类贷款来减少损失，使得客户可以获得的贷款减少；或者是通过其他方式变相收取其他费用来补贴利率上的倒挂；或者是低估整个贷款的风险水平，导致消化不良资产的风险承担能力降低。

观点地产网：房贷政策对2009年中国房地产市场到底有多大？

巴曙松：实际上应当把对于居民的住房抵押贷款与面向开发商的开发贷款等分来考虑。从一般水平看，开发贷款的紧缩对于开发商的资金状况影响较大，而抵押贷款的总体影响相对低一些。房地产市场与其他市场一样，关键还是供求关系，在一个供过于求的市场，无论如何放松信贷，市场调整可能短期内都是难以避免的；房价收入比需要从高位进行适当调整也是一个现实问题，要把房价收入比调整到合理水平，无非是房价的适当调整，或者是收入水平的上升，或者是各种税费的减免降低，资金成本在其中所占据的地位有限。

（编辑：苏洋）