随着东莞城市化进程的提速，街铺、商业综合体、社区商业等市场供应也不断增大，除了原有的商业旺地，一些新兴商圈也逐步发展、趋于成熟，如南城的鸿福路商圈等。据初步统计，目前东莞人均商业面积已超过了2平方米，莞城范围内的人均商业面积超过3平方米，远远超过世界发达国家人均商业面积1.2平方米的标准。一方面，因商业地产的发展，城市商业氛围得以营造，一些区域性的商业中心培育成形；另一方面，因市场供应总量的增大，加上商业地产整体成交状况不太理想，导致商业地产竞争更加激烈。

但在东莞这个有着投资商铺传统的城市，随着莞城、东城商圈的日趋成熟和完善，鸿福商圈、松山湖创意生活城的强势崛起，加上多重楼市利好政策的频频出台，包括珠三角经济一体化发展趋势的不断加快，发展商营销手段不断丰富，商业地产开始了一段破冰之旅。

错位经营渐成趋势

从东莞早期商业发展和招商经营总是片面追求“大而全”相比，目前市区及松山湖园区几大商圈的定位已呈现出一定的差异化特点，错位经营将有望成为未来的发展方向。

业内人士就曾指出，南城商业发展起来后与东城片区不会形成竞争，可以与东城商业形成互补。多年从事商业投资工作的专业人士表示，“南城商业发展起来后可以与东城商业形成互补，而且南城商业的成熟期会比较短，是因为其消费市场条件成熟，目前周边楼盘林立、项目销售情况不错，加上未来轻轨建设的良好预期，写字楼等商务配套也在不断完善；同时南城商圈紧靠东莞CBD地段，良好的客观条件无疑是商圈发展的‘催熟剂’。”

再从单个商业地产项目来看，东莞现有的商业体量较大，如果从传统的商业运营思路来做商业地产，所面临的难题不少。如市场内部存在着激烈的竞争，特别是同质化倾向比较严重的产业，虽然最终市场会发挥优胜劣汰的调节作用，但会造成资源的浪费；在产业运营过程中，人流量、招商等等都将阻碍商业项目的发展等。

因此，选择新的运营模式势在必行，现在大部分的商家有着共同认识——应该做产业整合型的商业地产项目，如现在市场上就有尚佳酒店用品市场，亚洲鞋业基地等一系列的产业整合型的地产项目出现在东莞这片热土上。

两大板块成写字楼市场标杆

合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群认为，目前东莞写字楼市场主要形成了以东莞新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)中心辐射圈及东城大道——东纵大道辐射圈两大板块。环新城中心区的写字楼主要以第一国际、汇成大厦、华凯广场、龙翔国际商务大厦等为代表，面向国内外大企业的区域总部及办事处；东城大道——东纵大道辐射圈主要以成熟商业区为依托，写字楼面向供货商及小企业的办事处。“这两大板块尤其是新城市中心辐射圈的写字楼，已能成为东莞写字楼市场的标杆。”

的确，在城市规划的明晰引导下，发展商投资的项目也已从老城区和商业街逐渐发展到与城市新片区、新社区的融合，写字楼从原来的老城区发展到现在的新城区，以环新城中心区为例，近几年来可以看到新型高档写字楼如雨后春笋般拔地而起，像财富广场、希尔顿广场、南峰中心、丰硕广场等。

更重要的是，东莞写字楼市场经过几年的发展，已从传统的不注重办公环境上升到注重商务环境。“老式的在退出，新式的不断涌现。”东莞商业中心研发部副经理雷非非说道，“随着东莞转型的深入，商务力量在不断发展壮大，对写字楼的要求也在提升，比如企业要升级自己的商务空间。”

但林毓群也表示，目前东莞很多第三产业企业还处于创业阶段，这个阶段的企业还不太注重形象，比较务实。为了节约成本开支，他们往往会更多地选择在中低档楼盘里办公。据合富辉煌东莞市场研究部对已入驻客户的分析，处于发展阶段的中小型企业、办事处及处于成熟初期的中等企业是市场上主流消费群体，但他们大多数都是以租赁形式来使用物业，很少部分是真正购买物业自己使用者，对写字楼的要求也就相处较低。

（编辑：苏洋）