东莞商业地产历经数年前一轮爆发式发展后，市场发展一直处于半停滞状态。究其原因，主要是城市消费力无法支撑商业地产的超前发展。

近一两年来，随着城市发展和经济水平的提升，类如世博广场一些较大型商业地产项目的经营业绩略有起色，但经营压力依旧比较大。“东莞商业地产可谓‘屋漏偏逢连夜雨’，商业环境刚刚有所好转，就撞上了金融危机，消费力出现明显的下降势头。”华盈实业董事长黄建业如是说，这是消费者对社会、经济、自身发展的一种常态反应，作为投资商有必要选择保障性更强、风险性更小的商业开发模式，去应对消费市场的变化。

那么，目前的商业项目经营主要面临哪些问题？作为投资方应该如何选择和运作商业项目呢？针对商业地产发展的诸多疑问，记者采访了一些业内人士。

现状

商业空置率较高

“人们往往会将目光瞄向一些大型项目，如新华南MALL·生活城、世博广场、第一国际。”业内人士陈经理告诉记者，大型项目的确可以反映东莞商业环境和市场发展空间，但它不代表全部，因为任何商业项目都有一定的辐射范围，它比较适用于解释局部商业状况。如果要看一区域商业环境好坏与否，不妨去看看一些社区商业。

针对这一观点，记者走访了东莞市区一些住宅社区和工业区。从观察的情况来看，除了一些商业环境较成熟的社区之外，近年来新开发楼盘都存在空铺多的现状。如天诚康桥、阳光大厦、凤凰阁、爱迪花园、稻花村、鸿怡大厦、风临美丽湾、城市星座及莞长路、四环路一带的楼盘等等都存在不同程度的空置现象。

一位曾经在澳南路经营电话卡生意的阿辉告诉记者，在开店之前找了不少地方，发现商铺的选择面太多了，有些社区的一条街租用商户寥寥无几、十分冷清。

相对于临街商铺，二楼以上的商铺空置率则更高。据有关报道称，不少楼盘的二三楼商业配套都常期处于空置状态，有些甚至被迫改为宿舍，如东城中路靠近花园新村的路段，部分商住楼甚至将商业的裙楼二楼直接改成宿舍。青龙城、花园新村的部分商住楼空置时间高达数年至十年左右。

“东莞商业空置率高是一个不争的事实，但我们不难发现，空置率高的地方多为住宅裙楼商业、商业配套落后、人流量呈减少趋势的地方。”和兴实业董事长刁韬涵认为，消费力、人流量是商业能否支撑生存的唯一保障。比如东莞老总站以前在莞太路和创业路交汇处，当时，周边商业极为火暴，租金也是天价。但自从总站迁至万江后来，老总站人流量锐减，就连向来不缺人气的麦当劳也选择搬迁。

刁韬涵告诉记者，这个例子很清晰地表明：空置率高是因为商业项目所处地的周边消费力不足。如今东莞商业还在不断增多，而人口又在减少(金融危机导致部分人离开东莞)，空置率提高难于避免。

生意差租金面临“缩水”

“经营业绩差，退租转租已成家常便饭。有些看似生意红火的餐馆老板常说，别给表面蒙蔽了，不亏本就是万幸，现在要是有人肯接手，马上转出去。”从事多年招商工作的刘好经理告诉记者，现在商家的风险意识极高，对租金也特别敏感。

无独有偶，在爱迪花园经营了7年化妆品生意的韩学练告诉记者，起初三四年里，化妆品生意比较好做，可是后来一年不如一年，如今只够养家糊口。

“现在租用的这间沿街铺面约140平方米，租金2400元/月，每平方米租金才17元左右。”韩学练还表示，这在东莞的沿街商铺中，已经是极其便宜了，但是经营压力还是很大，竞争太大，生意还是难做的。

据记者了解，这现象在不少楼盘中普遍存在。如金地格林小城，2007年初，其沿街商铺的出租情况尤为理想，几乎到了好铺难求的境界。然而，受楼市低迷及随后的经济危机影响，商家纷纷“弃铺逃生”，直至现在依旧有不少铺面贴着旺铺转让或招铺的告示。

位于莞城某商业街面临同样问题。一位经营老爷车品牌服饰的吴老板曾对记者说，生意太难做了，投资了几十万元把自己也套住了，只好硬着头皮撑着挺着，如今一切都只能寄望于商业街有所起色。

相对于默默独撑经营的商户，有些商户则提出降租要求。据记者了解，自2008年起，东莞市多个卖场和街区都出现过商户要求降租的纠纷。如运河边西城楼商业街的商户集体要求降租，虎门大莹服装城百余商铺老板关门要降租金、高埗和塘厦等镇区也出现了“商家集体关门”或“小商家堵大商家”事件。

（编辑：苏洋）