受金融危机影响，从2008年下半年开始，北京、上海、广州、深圳等主要城市的商业地产空置率开始明显上升，租金也跌至几年内的低点。在大连，一些商场也面临较大的招商压力，部分项目开始通过租金优惠来吸引商家。在全国主要城市商业地产都出现过剩苗头，也有人对大连商业地产过剩问题开始担忧：恒隆广场于5月8日摘得大连体育场改造地块，将建成东北地区最大的单体商业项目；位于人民路的名店坊即将开业；家乐福北京公园店预计明年1季度开业；大连中心·裕景也将有15万平方米的商业体量入市……大连的消费能力足够支撑这么多的商业项目吗？未来大连商业地产前景如何？地铁开通后，会对大连商业地产的格局产生怎样的影响？记者为此采访了相关人士。

中心商圈空置率9%

上半年，金融危机的影响逐渐在商业物业中显现出来，一些商场面临较大的招商压力，部分项目开始通过租金优惠来吸引商家。为了提升竞争，抢占市场份额，越来越多的项目积极调整，开始进行升级改造。据戴德梁行统计，目前中心商圈的整体空置率为9%左右，青泥洼桥商圈租金为150~960元／平方米／月，西安路商圈租金为60~810元／平方米／月（套内面积，含物业管理费）。预计短期内，商业项目招商仍然会面临招商困难及租金下调压力，需要不断地进行改造升级，不断调整定位及招商策略，以保持市场竞争力。戴德梁行华北区商业部（商铺）董事张家鹏介绍说，与北京、上海等城市空置率居高不下相比，大连中心商圈9%的空置率并不高。

大连商业地产升级趋势明显

尽管受到金融危机的短暂影响，但却丝毫不能阻挡一些具备较强实力的外资外地品牌开发商纷纷登陆大连，如恒隆、裕景、华润、新世界等已经或将要进驻大连，他们带来的更成熟的发展模式和更专业化的运作，大大提升了大连商业地产档次的同时，也注入更多的新鲜活力。如隶属于香港九龙仓集团的时代广场，云集了近30个世界顶尖品牌，所有商户均是独立专门店，商品也与世界同步推出，是东北三省首个全以国际时装名牌为商户组合的商场。其中，很多品牌是第一次落户大连，有的是东北地区旗舰店。大连中心·裕景则规划了精品百货、国际名店、各类体验消费的旗舰店、精品超市等业态，与市场上现有的商业形成了错位。香港恒隆集团的体育场改造项目将成为东北地区最大的单体商业项目，集购物、休闲、娱乐于一体。这些高端商业地产项目的到来，有别于大连已经存在的项目，对消费者而言，购物休闲有了新去处，有更多机会接触世界顶级流行时尚品牌。

外来商业项目抢占市场，大连原有商业项目为了提升竞争力，也纷纷进行升级改造。如百年城、麦凯乐引进新品牌，时尚号召力进一步增强。和平广场、天兴·罗斯福也都展现出新气象，硬件升级，国际化程度全面提升。新老项目齐发力，大连商业地产目前升级趋势明显。

同质化竞争会愈演愈烈

金融危机以来，大连部分一线品牌下滑量明显少于北京、上海等城市，很多国际品牌因此看好大连市场，准备进入大连市场。张家鹏介绍说，在为客户提供商业解决方案过程中，他们发现大连市场有别于其他城市，消费潜力还没有完全释放。大连经济快速发展，城市实力及人口收入已居国内前列，再加上是最早的沿海开放城市和著名的旅游城市，消费者对品牌的认知度及需求较强。每年到大连旅游或商务高端人群很多，也是支撑这个市场的关键。很多国际品牌在大连的良好业绩就是最好的例证，更多品牌因此看好大连市场。张家鹏说，与北京、上海等城市空置率居高不下相比，大连中心商圈9%的空置率并不高，未来大连高端商业地产仍有发展空间，而且目前大连几个已经开业的高端商业项目经营面积不足，一站式的体验消费还不能完全满足。有统计数字表明，美国购物中心中70%~80%的面积并没有将功能规划为购物，而是体验式消费的全新商业模式，而且和美国人均拥有20平方米商业面积相比，大连的商业地产还有潜力可挖。

未来大连商业规划中高档商业项目占有相当比重，并以外资外地开发商为主，在提升大连商业发展水平的同时，也将使竞争加剧。目前，大连高端商业总量已接近60万平方米，未来几年可确定的供应量也不少于这个数字，因此，同质化竞争会越演越烈。集中供应，定位趋高，这些现实层面的问题如何应对，将是对开发商们极大的挑战。张家鹏预计未来商业地产项目功能会进一步细分，形成各自特点高端商业项目也不一定要依附于传统商业中心。尤其是地铁开通后，交通便利了，商业地产项目将会均匀分配，形成多个商业中心。

（编辑：苏洋）