紧缩性或宽松性的宏观调控政策都将对房地产市场产生重大的影响，其调控效果也各具差异。房地产宏观调控目标与效果的差异性这一课题近期受到了业界的许多关注。为此，中国指数研究院对1998年以来的主要调控政策目标及其效果进行梳理，认为：政策效果显现的时滞性、配套措施不完善、市场本身的内在规律是调控目标与效果存在差异的主要原因，对政府部门而言，在制定政策时必须综合考虑宏观调控的稳定性、透明性和协调性。对房地产企业和投资机构而言，应当积极关注政府宏观调控背后的“逻辑”，关注此轮“刺激性政策”可能的变化及其对房地产业带来的长期影响。

调控政策与目标的演进路线

1、1998年~2002年（平稳发展期）——“促进房地产市场的稳定发展”

这一时期国家对房地产业调控的目标重点在于：大力促进房地产业的发展，满足城市化需求，推动宏观经济的发展。主要政策涉及三个方面：

（1）实行住房市场化改革，提高房地产投资收益，吸引社会资金进入房地产业，加快房地产稳定发展；

（2）通过金融体系（商业信贷和住房公积金）为购房者和投资者提供融资，通过增强居民购房能力和企业开发能力，促进房地产业发展；

（3）通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性。

2、2003年~2006年4月（快速发展期）——“调控供需、抑制房价”

基于这一阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象，国家开始出台一系列调整政策，通过调控供给总量以及需求总量，从而抑制过热的投资和房价的过快上涨。

具体来说，2005年2月之前着重从土地着手调控住房供给总量：

（1）整顿清理土地市场，控制土地供给总量；

（2）土地实行招拍挂，提高项目自有资本金要求。

从2005年3月开始，为抑制房价过快增长，政府开始着手通过金融税收手段调控住房需求总量：

（1）提高首付款比例和贷款利率；

（2）提高住房交易税；

（3）打击“炒房”。

3、2006年5月~2007年9月（调控期）——“调控住房结构、稳定房价”

之前通过调节供需并没有抑制住房价的过快增长，反而助涨了房价，因此国家改变了调控思路，着重通过调节住宅结构来抑制房价，以中小户型降低套价，以保障性住房缓解中低收入家庭住房困难。

4、2007年10月~2008年10月（全面调整期）——“稳定、保障、发展”

自2007年四季度以来，在国际金融危机不断蔓延、国内宏观经济增速下滑的背景下，中国房地产市场逐步由2007年的过热转向理性回归，市场呈现出全面调整的态势。中央与地方政府积极出台各种措施拉动消费信心，财政政策和货币政策逐步放松，“购房入户”、“放松二套房信贷政策”、“鼓励开发企业降价促销”等关键性政策先后出台，市场下行态势得到初步遏制。这一阶段房地产调控目标重点在于：大力建设住房保障体系，促进房地产市场的健康、稳定发展。

5、2008年11月至今（复苏期）——紧缩政策松动，刺激市场复苏

2008年8月，全国商品房销售面积跌入谷底（同比下降35.7％）；8月以来房价指数一直环比下降，12月跌至谷底（-0.7％）。9月，受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进一步扩大的影响，货币政策开始放松，当年9月至年底，央行连续5次降息，3次下调存款准备金率。二套房贷政策松动（2009年3月后各地陆续提出严格执行）。

（编辑：苏洋）